资金链倒逼房价 靴子或将落地

资金链倒逼房价 靴子或将落地
　　今年一月，国务院公布了国八条，要求各主要城市颁布限购细则；本月底，各城市将要公布房价调控的目标；在22日，发改委又出台了《规定》，要求开发商从5月1日起必须明码标价，这是继限购政策之后对房价调控政策的细化。各项政策密集压在开发商的头顶，懂点政治的开发商也必将做出让步，降低房价。然而，除了外在的政策压力促使开发商做出让步之外，还有来至内部的资金压力，并且内部的资金压力是开发商降价的根本推动力。目前开发商普遍面临资金流断裂的威胁，并且这种威胁已经越来越近。降价即将来临，对刚性需求者来说是件好事，对股市来投资说或许也是件好事，毕竟降价的时候就是靴子落地的时候。

　　去年年报显示主要开发商的现金流量状况很差，不可能长时间忍受低迷的成交量。目前共有47家房地产商公布了年报。年报显示绝大多数房地产商的每股收益同比出现了较大幅度的增长，近一半的房地产企业的收益同比上涨20%以上。虽然利润出现了很大的增长，但是资金流却出现明显的下降，并且近68%的企业的现金流量为负数，是现金流为正数的房地产企业的2倍；现金流量同比下降的房地产企业占71%，下降幅度普遍在100%以上。房地长行业是一个资金密集型行业，房地产商必将采取各种措施保障资金的供应。目前存款准备金率已经上调到20%的历史高位，2月信贷进一步缩紧，房地产商将更加缺钱。目前开发商放缓了拿地的速度和新开工建设，但这只是"节流"措施，要解决资金上的问题还得把"产品"卖出去。北京和上海的房地产交易中心数据显示，两地的2月成交量下跌都在70%以上。如果这种状态维持下去，在下半年绝大多数开发商的资金链必将断裂，留给开发商的只有一堆房子。没有资金便无法拿地，也就无法进行新项目建设，后期就没有利润来源。只有降价，才能够打破成交量低迷的现状，这是每一个开发商不得已的明智选择。

　　除了银行信贷，定金和预付款、个人按揭贷款是房地产资金的主要来源，低迷的成交量导致这两方面的资金来源大幅度下降，从而倒逼开发商降价销售。房地产资金的来源有银行贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。外资在我国房地产中所占的比重很小，不足2%，因此外资对房地产资金链影响不大；国内银行贷款在20%左右，随着货币政策的紧缩，从银行获得贷款将会更加困难；自筹资金在房地产资金来源中占35%左右，这部分资金主要包括企业内部资金、职工和民间资金、股权融资；其他资金来源占43%左右，是房地产资金的主要来源，这部分资金包括定金和预付款、个人按揭贷款。由此可见，在银行信贷资金不断减少、股权融资并不适合绝大多数公司、企业内部资金有限的情况下，房地产企业只有增加定金和预付款以及个人按揭贷款这两个方面的资金来源。而增加这两个方面资金来源的前提条件就是房地产商必须出售房子，而不是捂盘惜售。

　　年报已经暴露了开发商的软肋，信贷的收紧、限购以及明码标价更加直指开发商的痛处，唯有降价销售才能够获得充足的现金流。当开发商手上只有一堆房子，没有现金的时候，就是房子最迟的降价时间。开发商纷纷降价的时候，也就是"靴子"落地的时候，对地产板块的股票来说，或许利空已经出尽。目前地产股在大幅下跌后底部出现了明显放大的成交量堆，说明已经有先知先觉的机构吸纳地产股。(越声理财)