万科美国梦
铁狮门总部大厦
情人节这一天，已有十三年不参与具体项目操作的万科(SZ 000002)董事局主席王石，出现在公司于美国旧金山项目的签约仪式上。
这是万科在美国签约的第一个房地产投资项目，合作方是美国地产公司铁狮门(TISHMAN SPEYER)。此后，在各种公开场合谈论这次合作时，王石都流露出难以掩饰的兴奋：“我搞房地产二十多年，在国内从来没有拿到过这么好的地块、这么好的项目，没有这么快的谈判速度，也没有这么快的投资，这么快就会看到什么时候开工、什么时候完工、销售能有多少、资金怎么安排。”
在此之前的1月下旬，万科通过子公司万科置业(香港)有限公司与新世界[-1.72% 资金 研报]发展(HK 00017)成立合资公司，以约34亿港元拿下香港荃湾西站六区物业发展项目。早已是国内房地产业老大的万科，在新的一年开始时正式迈出了国际化的步伐。
牵手铁狮门
让王石兴奋的项目地块位于美国旧金山富升街201号，距该市金融区仅两个街区，紧临CBD及海湾大桥。之前该地块归铁狮门所有，目前作为大型停车场使用。
双方达成合作后，万科的权益比例占70%，铁狮门占30%，预计整个项目耗资约6.2亿美元。铁狮门将负责整个项目的设计、开发、销售和运营，而万科将以管理合伙人及财务投资者的角色参与项目的全过程。
该项目定位为高端住宅地产，由两栋分别为107米、122米高的塔楼和两座8层的广场式楼房组成，两座塔楼分别为37层和42层，共计655套公寓。铁狮门曾有一个类似项目获得成功，名为“无限”，与富升街201号地块隔街相望，同样以两座分别高37层和42层的塔楼为主体，结构规划与楼层设置也相似。“无限”被称为2009年美国卖得最好的项目，从项目完工到全部售完，用时不到3个月。
对于此次合作，王石表示：“进入美国市场，我们也是带着学习的目的，希望通过具体项目的合作，学习成熟市场的商业模式和管理经验。选择投资旧金山富升街201地块，主要因为铁狮门是一家全球领先的房地产企业，同时也是一个非常值得信赖的合作伙伴。”这种信赖体现在，万科与铁狮门合作之初，在根本没有任何项目的前提下就签署了战略框架合作协议，取得项目之后才签署正式合作协议。而此前万科都是取得项目以后才会寻找合作方。
据了解，铁狮门成立于1978年，其前身可以追溯至19世纪末。目前，铁狮门在全球管理着325个项目，旗下物业总值542亿美元，其中包括1,200万平方米商业物业和920万平方米住宅，包括洛克菲勒中心、克莱斯勒中心、柏林索尼中心等，是全美最大的商业地产公司。
铁狮门总裁兼联席CEO徐瑞柏(Rob Speyer)是王石的旧相识。两年前，王石在哈佛求学期间，曾应徐瑞柏之邀到洛克菲勒中心的办公室一叙，并共进早餐。万科在中国房地产行业所取得的成就，也令意欲进入中国市场的徐瑞柏艳羡不已。很快，他亲自来到中国拜访万科高管。两年来，双方历经数次接触，终于在2012年12月就项目合作开发协议框架达成一致。
2006年，当国内众多房地产开发商正深陷困局、无法自拔之际，铁狮门就对中国市场虎视眈眈，通过成立上海总部的方式悄然进入。2007年，铁狮门房地产基金开始募集中国基金Ⅰ号；2011年1月，继续募集中国基金Ⅱ号；2011年10月，铁狮门与第三方理财机构诺亚财富(NYSE NOAH)在上海宣布募集首支人民币基金。
颇有戏剧性的是，几年之后，当美国房地产市场因为金融危机沦陷时，中国企业则有了进入的机会。在金融危机中，铁狮门旗下多支基金出现严重亏损，甚至陷入财务危机。而富升街201号项目早于2003年获批，但铁狮门迟迟未动工，于2009年获批延长三年动工。2010年之后，铁狮门已逐渐从危机的阴影中走出。
无论是万科还是铁狮门，这两家行业领先公司都格外强调此次合作的战略意义。铁狮门相信，和万科进行合作，也能帮助其开拓中国内地的市场。毕竟，全世界最大的城市化进程正在这里发生。
铺垫海外投资
万科为何会选择最为发达的美国市场作为国际化的试验田？
总裁郁亮解释说，早在两年前公司就派出了七个小组，赴世界各地七个不同的市场进行考察，最终万科认为美国是与国内最为接近的房地产市场——幅员辽阔，区域发展清晰，市场庞大，城市众多。因此，万科选择美国顺理成章。
而万科究竟考察了哪些地方，郁亮并没有详细列出。万科方面解释称，在还没有形成具体的投资方案之前，暂时不方便透露。在2012年的业绩发布会上，郁亮巧妙地回答了记者的提问，他说：“去了哪些地方不用我告诉你都知道，尤其是你们优秀年轻人想去的地方。”
事实上，在和铁狮门合作之前，万科国际化战略已经做了一系列的铺垫。2012年9月6日，郁亮首次公开了万科正式启动国际化策略的消息。同时，公司成立香港管理部，筹备设立美国业务推进小组，在全球寻找相应的机会。
去香港上市，亦是万科国际化战略中最重要的一步。2013年1月19日，万科公布B转H方案，拟申请将已发行的B股转换上市地，拟在香港联交所主板挂牌交易。外界纷纷猜测，万科是否主要因为融资成本的原因才转换上市地。郁亮则反复解释说：“B转H相当于万科历史上第二次股改，目的就是为了将B股转换到流通性更好的市场，以便未来万科更好地开拓国际市场业务，因此并不涉及融资安排，也没有融资计划。”
万科B[0.13%]股早在1993年3月发行，1997年进行过一次配股，股价在B股公司当中属于比较坚挺的。通过发行B股，也让万科第一次直接地和国际投资者、国际资本市场有了亲密接触，在公司发展早期曾经发挥过很大的作用。
在香港，万科的国际化布局也已开展起来。2012年中通过万科置业(香港)收购的南联地产已更名为万科置业(海外)有限公司。据透露，今后万科的香港业务将由万科置业(海外)的平台来操作，在这一平台比较小的时候，如果有香港业务将首先会由万科置业(香港)代持，再逐步转入万科置业(海外)。2013年1月底，万科置业(香港)与新世界发展[-1.01%]联合获得一个项目，作价34.34亿港元。这是万科第一次在香港投得地块，持有其中20%的权益。
无论是在香港市场还是美国市场，万科寻找的都是当地一流的地产商。郁亮表示，万科目前在国际化业务拓展方面还处于试水和学习阶段，具体操作时有两条纪律：一是优先考虑在海外华人集中的地区开展业务；二是必须在当地有合作伙伴，否则公司就不做。
缺乏核心竞争力？
尽管已是国内行业龙头，郁亮仍表示，不相信万科有核心竞争力。毕竟行业变化相当大，企业只能以变应变，没有什么能保证高枕无忧，只能尽心尽力把自己的地耕好、种好，没有别的优势可言。
在与铁狮门的合作中，万科发现，对方提供的整个项目开发建议书比自已准备的厚很多、细致很多。显然，与国际企业相比，万科的精细化程度仍有待提高。事实上，不光是万科，国内的房地产企业普遍仍处于较粗放的初级发展阶段。
郁亮称，万科参与富升街项目，主要目的是学习整个开发过程，希望通过海外学习和探索来提升公司管理水平、资源动用能力以及对房地产的深刻认识。“目前中国城市面对的困境，别人早就经历过了，我们有机会跟他们合作，就可以事先预见到解决方案，这有利于万科做好国内业务。”
万科2012年实现营收1031.16亿元、同比增长43.7%，净利润为125.51亿元、增长30.4%。但利润率出现了不同程度的下滑，房地产业务结算毛利率为25.84%，结算净利率13.08%，分别较2011年下降了2.95个百分点和1.93个百分点。竞争对手中海地产2012年的营收为517.3亿元，仅为万科的一半左右，但净利润则达151.6亿元，超出万科20%，利润率表现明显更优。在2012年万科股东大会上，王石坦承，中海有两点值得万科学习：其一是成本控制，其二便是盈利水平。
而从产品设计建造能力上来看，很多业内同行也不认为万科的产品是最好的。曾经豪言争取三至五年赶超万科的绿城集团董事长宋卫平曾放言，要是绿城造出万科那样的房子，项目经理都要跳楼N次。
不过，不同的企业有不同的基因、不同的定位。郁亮强调的是，万科要为普通人造好房子。在各项财务指标中，相比利润率，万科更关心的是全面摊薄净资产收益率(ROE)。2012年年报显示，报告期内公司的ROE达到19.66%，同比增加1.49个百分点，为近十年来最高水平。ROE是衡量上市公司盈利能力的重要指标，是利润额与平均股东权益的比值。该指标越高，说明投资带来的收益越高，反之则说明企业所有者权益的获利能力越弱，体现了企业自有资本获得净收益的能力。
对于毛利率水平的下降，郁亮解释说：“毛利率回到合理的水平上是行业大势所趋。万科这几年的毛利率在逐年下降，我相信未来一定会逐步向制造业靠拢，回到大家能够接受的合理水平，这是个很大概率的事件。至于利润多少才合理，25%的毛利率水平算不算合理？我们努力做一个好的、有良心的商人。”
第四个十年
对于外界的种种猜测，郁亮明确解释道：“国际化业务对万科是一个尝试，国内城市化还没有完成，有大量需求存在，万科不可能把主要业务放在海外市场。”他表示，万科希望通过国际化提升管理水平、提高对行业的认识，找到更多全球合作者，而不只是为了盖房子、赚点钱。
万科成立于1984年，在1988年进入房地产行业，1991年成为深交所第二家上市公司。经过二十多年的起伏发展，万科成长为千亿级企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区。
对于即将迎来的第四个“十年”，万科并没有给其贴上国际化的标签，出海并不是为了扩大业务规模。在郁亮看来，企业越大风险也越大。万科的国际化战略与是否看好中国内地市场没有任何关系。他分析说，目前万科进入了国内60个城市，而全国有660多个城市，万科只进入不到10%。超百万人口的城市也逾百个，因此万科目前在国内远远没有达到发展上限，“就算万科的规模号称做到全国第一，市场份额也只是2.19%。”在过去的十年内，前九年万科的市场份额都稳定在2%左右，按照美国、日本等成熟市场的格局，行业前四、五家的市场份额会在18% 20%左右，第一集团军的平均份额为3.5% 4%，万科还有不小的增长空间。
在股东大会上，王石说，从500亿元到1000亿元的发展，万科不是慢了，而是快了，不妨再给万科三年时间，到2015年公司主要解决质量问题，形成住宅产业化的质量体系。因为规模的极限挑战是质量，“真正质量体系过关了，如果你还能排在第一位，5%的市场份额是有可能的。”他强调，“没有质量的规模是不归之路。”
王石指出，在IT、家电等领域已经解决的技术问题在房地产业仍没有解决。他认为房地产业始终是支柱产业，机会很多，但技术问题不解决就是灾难，而技术问题的核心就是标准化和方法论，具体到万科就是其住宅产业化战略。
万科启动住宅产业化战略已十年有余，但是由于生产量小、供应链和产业链跟不上，成本一直居高不下。并且，住宅产业化意味着要减少大量人工，并不符合实际国情。不过郁亮认为，住宅产业化的春天即将到来。现在北京、上海、深圳等城市已给予住宅产业化一定的扶持政策，还有一些企业也加入到相关的试验中来。这些都值得万科欣慰。而随着人工成本越来越高，住宅产业化的优势也将逐步体现。
万科在2012年报的致股东书中明确表示，住宅产业化将为公司带来规模驾驭能力、质量保障能力、施工效率、规模效应和环保特征，这一优势将比精装修房表现得更加显著。质量问题的解决，以及住宅产业化体系的完成，将是千亿万科再度启动规模扩张的新起点。
早从2003年开始，万科就提出学习美国房地产公司帕尔迪，坚持走专业化道路：细分扩张市场；运营的完美；人力资源发展；财务纪律；提高在产品质量和顾客满意度方面的领先地位。有竞争对手评价说，万科是家可怕的公司，因为它不拒绝学习。更可怕的是，能让购买了万科房子的客户实现第二次、第三次、第四次购买，就像帕尔迪做到的那样。
但万科并不满足。2009年，郁亮提出要像汇丰银行学习管理，正是内部管理驱动着汇丰成为优秀的银行。进入2013年，万科又展开其国际化战略，通过合作从更多国际领先的同行那里获取经验。
万科为什么要国际化？有报道称，因为王石跟郁亮之间有矛盾，而国际化由王石主导，将为他自己保留一块领地。其实，远没有那么复杂与戏剧化，就像王石在微博上回复网友时所言：“全球一体化的今天，世界上的许多资源都进口到中国，同时中国的许多产品亦出口到世界各地，不要一提国际投资就提醒应该在国内如何如何。21世纪优秀的企业一定是全球视野，国际化。”
我们理应对行业龙头万科再多一点儿期待。 
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