量跌价还稳 房价回调还需几多时日？

量跌价还稳 房价回调还需几多时日？

　　温家宝总理再次喊话，要让房价降下来，但让购房者感到非常奇怪的是，第三轮调控过去已3个多月，房价依然稳如磐石，这是为什么呢？我们从房企资金链方面来一探究竟。

　　文》本刊记者/甄爱军

　　量跌价还稳

　　虽然成交状况尚未出现明显改善，但不可否认的是，近期房价保持相对稳定却是不争的事实。

　　根据中国指数研究院公布的最新监测数据显示，其监测的30个城市中，近五成城市成交面积环比下降，4城市跌幅接近或超过30%，其中大连跌幅达82.7%。虽然也有温州、哈尔滨、苏州、扬州、厦门等少数城市4月份成交量环比较大幅度上涨，但其余城市涨幅均不大。

　　与交易状况持续低迷有所不同的是，大多数城市房价保持稳定态势。北京、上海、广州、深圳四大一线城市房价小幅上涨，涨幅约2%左右。少数城市成交价格变动显著，宁波商品房成交均价环比上涨24.86%，其次是天津、杭州(不含萧山余杭地区)，其成交均价涨幅接近或超过10%。

　　图1：2011年4月主要城市成交面积环比变化图

　　( 红色字体表示成交面积环比上涨，绿色字体表示下跌)

　　数据来源：CREIS中指数据

　　资金缺口变大

　　楼市第三轮调控已过去3个多月，令民众感到有些疑惑的是，诸如“限购”、“限贷”、“限价”等行政干预色彩极为浓厚的调控政策，怎么还是没能让房价“低头”？

　　这跟开发商的财务状况有着极大关系，我们从上市房企公布的年报和季报中来寻找答案。在表中，我们列出了部分房地产上市公司自2008以来货币资金和带息负债的变化情况，并对141家房地产企业的总体变化情况也进行了统计。根据财务报表所反映的情况来看，目前开发商已经开始面临资金短缺困扰。总体141家公司，今年一季报其货币资金总额为2168.6亿元，请注意，与去年第四季度的2333.1亿元规模相比，已经缩减了164.5亿元。仔细观察，会发现这是自2010年一季度以来，货币资金首次出现减少情形，这表明开发商的手中持有的货币资金在一季度开始减少。

　　而另一方面，带息债务的进一步增多，这如同一根勒在开发商脖子上的铁链，随时都有收紧的可能。统计结果显示，截止到今年一季度，141家公司的带息债务规模达到4901亿元的高位，与去年四季度相比，增加了237.2亿元，这表明开发商通过银行贷款、发行的信托和债券等方式，新增了237.2亿元的债务，考虑到近期银行收紧流动性，严控开发贷款，开发商可能是花费更高的成本进行融资，这样的变化令人担忧(具体可见图1)。

　　另外，还有一个值得注意的现象，即货币资金与带息债务之间的背离程度在变大。如图1所示，在2010年四季度之前，货币资金与带息债务虽然存在背离现象，但两者同步增加，所以背离程度并未扩大，而在今年一季度，在货币资金减少的同时，带息债务却依然增多，这说明开发商缺钱程度在增加。

　　表 部分上市房企货币资金和带息债务一览表(单位：亿元)

　　大面积降价还需时日

　　我们估计，虽然开发商的资金链已出现收紧趋势，但还没有达到紧张的程度，因此大面积降价促销局面会推后。

　　目前三、四线城市交易程度大大提高，在一定程度上缓解了部分率先“走出去”开发企业的资金压力，因此其降价意愿也会降低。据中国指数研究院数据统计显示(见图2)，2011年1～3月，全国商品房累计销售面积为1.76亿平方米，环比上涨93.7%；销售金额达10152亿元，环比上涨116.7%。住宅累计销售面积为1.58亿平方米，环比上涨92.5%，涨幅小于商品房；销售金额为8607亿元，环比上升117.7%，涨幅大于商品房。尽管2011年以来，住宅市场受到严厉的政策调控影响，主要城市的销售量下降明显，但依靠三、四线城市成交的带动，全国销售量仍然同比上涨。

　　图2

　　数据来源：CREIS中指数据

　　温家宝总理在5月初首提“降房价”，这样的表态彰显了中央政府加强调控的决心，房地产调控将会发生变化。未来一段时间，部分地方政府的房价控制目标调整的可能性正在加大，中央政府可能针对部分城市出台统一标准以考核地方政府调控效果。同时还有可能出台更严厉的措施。

　　目前浙江有商业银行提高了首套房的首付比例，达到5成，或许这是中央政府实施进一步调控的信号。可以预见，随着中央政府调控的步步紧逼，刚刚有所改善的市场交投状况极有可能重新陷入深度观望态势。

　　那么，何时才会出现大面积促销现象呢？根据以往经验，如2008年，141家公司货币资金总额只有1000亿元的时候，开发商不得不降价以加速资金回笼，考虑到当时带息债务水平约2500亿元，而目前已经达到了4900亿元，几乎是其两倍，所以本刊预测，未来两三个月内，随着货币资金总额的进一步减少，这将逼迫开发商采取行动进行自救，届时，降价促销或将增多。