Monday, May 16, 2011

量跌价还稳 房价回调还需几多时日?

量跌价还稳 房价回调还需几多时日?

  温家宝总理再次喊话,要让房价降下来,但让购房者感到非常奇怪的是,第三轮调控过去已3个多月,房价依然稳如磐石,这是为什么呢?我们从房企资金链方面来一探究竟。

  文》本刊记者/甄爱军

  量跌价还稳

  虽然成交状况尚未出现明显改善,但不可否认的是,近期房价保持相对稳定却是不争的事实。

  根据中国指数研究院公布的最新监测数据显示,其监测的30个城市中,近五成城市成交面积环比下降4城市跌幅接近或超过30%,其中大连跌幅达82.7%。虽然也有温州、哈尔滨、苏州、扬州、厦门等少数城市4月份成交量环比较大幅度上涨,但其余城市涨幅均不大。

  与交易状况持续低迷有所不同的是,大多数城市房价保持稳定态势。北京、上海、广州、深圳四大一线城市房价小幅上涨,涨幅约2%左右。少数城市成交价格变动显著,宁波商品房成交均价环比上涨24.86%,其次是天津、杭州(不含萧山余杭地区),其成交均价涨幅接近或超过10%。

  图1:2011年4月主要城市成交面积环比变化图

  ( 红色字体表示成交面积环比上涨,绿色字体表示下跌)

  数据来源:CREIS中指数据

  资金缺口变大

  楼市第三轮调控已过去3个多月,令民众感到有些疑惑的是,诸如“限购”、“限贷”、“限价”等行政干预色彩极为浓厚的调控政策,怎么还是没能让房价“低头”?

  这跟开发商的财务状况有着极大关系,我们从上市房企公布的年报和季报中来寻找答案。在表中,我们列出了部分房地产上市公司自2008以来货币资金和带息负债的变化情况,并对141家房地产企业的总体变化情况也进行了统计。根据财务报表所反映的情况来看,目前开发商已经开始面临资金短缺困扰。总体141家公司,今年一季报其货币资金总额为2168.6亿元,请注意,与去年第四季度的2333.1亿元规模相比,已经缩减了164.5亿元。仔细观察,会发现这是自2010年一季度以来,货币资金首次出现减少情形,这表明开发商的手中持有的货币资金在一季度开始减少。

  而另一方面,带息债务的进一步增多,这如同一根勒在开发商脖子上的铁链,随时都有收紧的可能。统计结果显示,截止到今年一季度,141家公司的带息债务规模达到4901亿元的高位,与去年四季度相比,增加了237.2亿元,这表明开发商通过银行贷款、发行的信托和债券等方式,新增了237.2亿元的债务,考虑到近期银行收紧流动性,严控开发贷款,开发商可能是花费更高的成本进行融资,这样的变化令人担忧(具体可见图1)。

  另外,还有一个值得注意的现象,即货币资金与带息债务之间的背离程度在变大。如图1所示,在2010年四季度之前,货币资金与带息债务虽然存在背离现象,但两者同步增加,所以背离程度并未扩大,而在今年一季度,在货币资金减少的同时,带息债务却依然增多,这说明开发商缺钱程度在增加。

  表 部分上市房企货币资金和带息债务一览表(单位:亿元)

  大面积降价还需时日

  我们估计,虽然开发商的资金链已出现收紧趋势,但还没有达到紧张的程度,因此大面积降价促销局面会推后。

  目前三、四线城市交易程度大大提高,在一定程度上缓解了部分率先“走出去”开发企业的资金压力,因此其降价意愿也会降低。据中国指数研究院数据统计显示(见图2),2011年1~3月,全国商品房累计销售面积为1.76亿平方米,环比上涨93.7%;销售金额达10152亿元,环比上涨116.7%。住宅累计销售面积为1.58亿平方米,环比上涨92.5%,涨幅小于商品房;销售金额为8607亿元,环比上升117.7%,涨幅大于商品房。尽管2011年以来,住宅市场受到严厉的政策调控影响,主要城市的销售量下降明显,但依靠三、四线城市成交的带动,全国销售量仍然同比上涨。

  图2

  数据来源:CREIS中指数据

  温家宝总理在5月初首提“降房价”,这样的表态彰显了中央政府加强调控的决心,房地产调控将会发生变化。未来一段时间,部分地方政府的房价控制目标调整的可能性正在加大,中央政府可能针对部分城市出台统一标准以考核地方政府调控效果。同时还有可能出台更严厉的措施。

  目前浙江有商业银行提高了首套房的首付比例,达到5成,或许这是中央政府实施进一步调控的信号。可以预见,随着中央政府调控的步步紧逼,刚刚有所改善的市场交投状况极有可能重新陷入深度观望态势。

  那么,何时才会出现大面积促销现象呢?根据以往经验,如2008年,141家公司货币资金总额只有1000亿元的时候,开发商不得不降价以加速资金回笼,考虑到当时带息债务水平约2500亿元,而目前已经达到了4900亿元,几乎是其两倍,所以本刊预测,未来两三个月内,随着货币资金总额的进一步减少,这将逼迫开发商采取行动进行自救,届时,降价促销或将增多。

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