Saturday, April 30, 2011

亿万富翁惊曝炒房心得 暴富秘技揭楼市真相

亿万富翁惊曝炒房心得 暴富秘技揭楼市真相
中国证券网 2011-04-29 19:33:46

对于普通居民来说,可选的投资渠道依然少得可怜。在众多投资渠道中,香港中文大学讲座教授郎咸平并不看好黄金,他认为对于节节走高的金价,没有必要参与追涨。过去10年里,黄金价格节节攀升,至今已经翻了两番多。其它融资渠道,外汇投资不确定性因素大,门槛高;股票投资,迄今为止还有一批2007年高点套牢的投资者没有解套。在郎咸平看来,房产比股票抗风险的能力更强。

2008年1月,怀揣着挖煤炭赚来的2000万RMB,我加入了炒房的行列。2009年10月,我的收益已经到了2亿,同时,我自认为当前炒房技术已经炉火纯青。首先声明,我是1992年初中肄业(差半年毕业,因为厌倦读书提前回家)。

但是对炒房子,我还是有准备的:半个月前,每天晚饭后,邻居大哥S在我家客厅里对我强化训练了炒房基础知识。在后面我会通过实战过程透露给你们这些绝密而绝无技术含量的炒房经验。

刚起步的房地产商,一般地说,还是有点钱的,但是真正要介入房地产行业,参加土地竞拍,与大鳄斗法,资本仍然显单薄。老B就是这种。我在昆明找到了老B。老B是四川人,30年前就来了昆明,从鸡贩子做起,最后成了一个大型农贸市场的老总,人熟地熟。老B看着有老乡做房地产发了,眼红,决定改行干这一行暴发一次。作为老油条,老B注册房地产公司简直手到擒来,收了老B28万的费用后,代办工商注册的中介公司15天就把注册资本金3000万元的营业执照送到了老B手里。然后老B东拼西借,存折上积攒了1200多万。


长话短说,老B第一次参加土地竞拍,交了600万保证金,拍得了9000万的一块地,在后面的6个月里又借又贷,3000万交给了市国土资源局。

我在邦克酒店见到老B的时候,老B刚刚在这个五星酒店的套房里给售楼部经理安排完工作。当然,那个1米7几模特身材明星面容的售楼部经理的长头发遗留在酒店贵妃椅和浴室里的迹象表明,老B的给经理的月工资至少6位数。我虽然没文化,可今生阅美女无数。当我第一次走进老B的楼盘销售中心,第一眼就看到了那个比兽兽还纯还猸的售楼部经理。我坚信只有她能把我引见给她的最高领导。S哥说过,炒房必须跟房地产公司最高领导谈,知情圈子绝对划定在3人团:董事长、财务总监还有我。所以我今天说的东西,就是中国房价为什么突飞猛进扶摇直上的真正原因。

我对老B说,我要现金买你即将开盘的房子,我要买500套,价格我说了算,2200元一平,能行就再谈,不行我马上走人不浪费时间。

老B说,2200?太低了,市场价4、5千呢!我说,2200不便宜了,我在厦门出2150一平,厦门现在市场1万6呢。LAST,我与老B达成协议如下:

我以11800万RMB一次性购买老B的540套房子,本协议书签定之日起三日内一次性付清。房子为楼盘内各幢之20(本小区共27幢,540套房子由我选,不分等级,价格为一刀切2180/平方米);

老B的房子开盘当日仅提供给散户288套房源,其余全部用红色胶纸封闭。第二次(15日后)放盘388套,第三次(30日后)放588套。剩余30日后放。每次放盘中的88套为本人房源;

老B的开盘房价暂定为6900~8700元/平(依楼层、朝向、内外幢、户型、是否临街拉开价位)。规定开盘后每4周涨价至少1%;

散户每购买成交我的一套房子,老B当即退还我的房款,我应得房款是该套房子的销售额全价(无论散户购房是全款还是按揭).

若本人所持有之540套房源12个月内全部售磬,本人与老B协议关系终止。若超出12个月,剩余房源由老B全部收回,按当时销售价格全部一次性退款给本人。

绝密一 现在你们知道炒房团怎么炒了吧?

绝大多数人都以为是开盘之后温州人和山西人以市场价买进。那你就错了,炒房团深知开发商的软肋——缺钱!巨额资金的介入,会让开发商眼前一亮,头晕目眩。

因为,说实在话,几亿、十几亿从银行得到贷款,远不是想象的那么容易。炒房团,就是有钱人组成团,给房地产开发商提供巨额资金。

目的一:帮助房地产商,使其光环维持和光大。房地产行业,时刻在风口狼尖上,不进则退,不活则死。

目的二:使城市房屋(包括商、住)价格狂飙,彻底激活消费者买涨不买跌的心理。

目的三:盘活房地产开发商的资金链,使其银行巨额贷款的困难逐步消化,分解给刚性购房群体和中产阶层(绝大部分都是银行按揭).

实际上,投资性购房者可以说是象狗一样地在吃人家丢的骨头。

显而易见,房地产的泡沫是由:1、愚民的政府政策,2、贪婪的商业银行,3、无德的富人阶层,4、无辜的中华文明(安家立业是成年标志)这四个条件促成的。

绝密二 房子究竟值多少钱?

你说它值多少钱它就值多少钱!既然买房子对所有人来说都是投资,那么它的价格与成本之间小幅度或大幅度的波动,都应该认为是正常的。

没有涨和跌反而是不正常的,涨的越快,应该跌的越猛。

公众期盼的是:1、富人应该有社会公德,不应该为高房价推波助澜;2、国家政策应该明确,你鼓动高房价就是与缩小贫富差距相悖;3、商业银行应该为关乎民族命运的科教文卫和制造业发展提供服务,为热衷于虚拟经济的降降温。

绝密三 房地产行业的潜规则:

官商勾结成大事。不与官(至少是涉及的所有主管部门一把手)勾结寸步难行。想勾结出感情,不动大手笔免谈。

噱头必不可少。要么是海外投资的旗号(其实是老虎皮),要么是浙闽大亨的来头。奔驰车和保时捷排量越大越有感召力,宣传册子、广告语越霸气越能打动中国人。

抓机遇是高手。国家土地政策、银行放贷政策、城市规划方案,历来都是中国弱智商、低水平的政府官员和经济学家、金融家等摸石头过河的杰作,政绩风格突出,短期效应毕现,自相矛盾,漏洞百出,“擦边球”大有可为。

融资途径广泛。具备条件的,可以到A股里面套点现金回来“做大做强”。民间游资,不可小觑,炒房团就是典型示范,几千万、上亿的现金,有时候对开发商就象是春雨贵如油,那时候开发商甚至能下跪给炒房团(绝密),至于巨额让利给炒房团,楼上已见。

房地产行业靠逃税漏税发财,是洗钱的圣地。很简单的公式:楼盘销售总额—(土地金+建筑成本+水电气配套费用)=毛利润。

还要交50%左右的各种税费才是纯利润。

可以在建筑成本上大作文章:本来是1000元/平方米,可以和建筑公司老板勾结(绝密),签定1800元/平方米的结算单,超出的800元/平米,从施工队帐上过一下,还是现金回到了开放商手里,建筑施工税费仅3.4%左右,可以逃避税收至少30%。(洗钱和逃税并举).

实在还觉得不够,可以打出“送20万精装修”的幌子,原理和以上相同。

绝密四 说说散户炒房。案例如下:

1、100万资金首付30%,按揭3套100万的期房,总价300万,支出90万。

2、两年后交房,当天交房屋维修基金和契税3.5%。两年期间已归还银行贷款30万。当你收到房子时,你已经累计支出130.5万元。

3、此时,房价已经过两年的共20%的上涨,市场上你的3套房总价已达360万。通过你在房屋中介公司挂牌销售,你可能有幸按360万全部脱手, 获利29.5万。

4、实际获利与银行存款相比,100万元银行2年期存款利息可达12万元(大额存款是高利息),你实际比银行存款利息多得17.5万元。

5、如果中介在1年内才把你的3套房出手,你实际获利比存款利息还要少3.5万元(多还一年房贷15万元).

6、若恰逢国家房地产政策调控,或者你贪婪地捂到5年后出手,你自己计算吧。到那时候,你就死去吧。不仅仅是sb.

那时候,银行会一天一个函催你还款。你实在挺不住了,把“夏利”车也卖了,把16岁的女儿也早早嫁人,甚至你老婆会到广州街头“站街”帮你赚钱还债。也许你会跳楼。即使你不跳楼,法院会把你领进小黑屋。如果你跳楼,那就是中国房地产崩盘了。

绝密五 再说说炒房团。资金从哪里来?

山西煤老板:非法开采国家资源,廉价使用劳动力,因陋就简的采掘设备和安全技术措施,结伙入盟哄抬煤炭价格,以极快的速度实现资本积累。

温州客:没有文化的个体户出身,小手工作坊仿冒国际名牌产品,在全国各地(特别是西部偏远落后地区)开设销售网点,春江水暖鸭先知把握了市场经济形势,早期敛财速度惊人。并结伙抱团开设地下钱庄,大资金动辙数千万、数亿、数十亿。

福建客:房地产热之前(2005年之前),全国70%的公路、铁路、电站隧道工程几乎被福建人一手独揽,采取不正当的手段榨取民工血汗,钻营中国央企施工企业(说白了就是给央企领导投资),很快发达。要知道隧道工程资金流量巨大,比如一项工程总投资3个亿,赚5000万利润是最笨的福建老板。另外,早年的赖昌星走私之流,能让杨钰莹这样的名女人都投怀送抱,可见走私资本积累速度也是很罕见的。

绝密六 炒房的暴利究竟有多大?

以楼上为例,提前与房地产董事长暗地协议,以2200元/平方米抢购巨量房源(至少300套),鼓动市场价超过7000元,并力挺10000元/平,逐步随售楼部销售出手,资金逐步回笼,在中国政府的目前政策形势下,回笼的越慢,反而利益收获就越大。大到多少?

当二、三线城市的平均房价达到10000元/平的时候,炒房团的收益完全可以达到500%!炒房团扑向一个城市,是同时扑向所有楼盘。这样一来,一个城市的房价飙升已成定势!以去年底的海南岛为例,炒房团可以让海南的房价一天一个价,一夜一个行情,造就一个又一个真实的梦!

其实,炒房团的组成人员,绝大多数都是高中没读完的,自己签个名字都歪歪扭扭。炒房的技术含量确实很低,真的很低,会用加减乘除足矣,甚至连加权平均都不用。更不用看什么各类权威的什么CPI、PPI、GDP。投入了一些钱,3个月后赚多少钱?6个月后赚多少?1年后赚多少?

绝密七 房地产会崩盘吗?

中国的房价走势不可能效仿日本的崩盘时间表。说这话的,忘记了最关键的东西——中国是伟大的社会主义国家!崩盘是什么概念呀?房价崩盘了,中国就乱了。

那时候说不清人民币究竟会升值还是贬值,反正银行要不会倒闭,但存款取现困难,30%的央企倒闭,60%的中小民企消失。但房价必须下跌,跌30 ——40%一点也不过分,到这个水平,银行依然不吃亏,已买房自住的跟这几乎没关系,想买房的肯定喜上眉梢。炒房团或投资性购房的散户,为国家和社会做点贡献合情合理。

绝密八 房市四大傻

1、自住房买涨不买跌的心理害人又害己,是一大傻;

2、不要以为买房子从银行贷款手续简单就很方便。银行的还款计划是前2年先把它的利息大部分回收,银行是贪婪的,也是不可靠的。贷款180万、25年还贷期是二大傻;

3、如果你是城镇户口,没有迁移户口的需求,现在买房子是大笨蛋。

买房自住的叫“房奴”,前世来生都得还,“出来混,总是要还的”。每个月还银行几千元,你从今往后的生活就谈不上质量。城镇居民买高价房是三大傻;

4、有人说,买得起高价房是男人成功标志,这里我要说,买高价房的人都是四大傻。

建议:真的要住城市,租房(当然要稳定的租价和租期)是最好的选择。

绝密九 知道什么是“房虫”吗?

在北方,街上练摊的,都要请些哥们朋友来捧场,造成人头攒动的声势,名字叫“托儿”。房地产行业的“托儿”有个专用名称叫“房虫”。

1、楼盘开盘当天,你要去买房子排队买号,你也许排在第500位的号,然而等你出手敲定一套房子,等你签定合约时,你会发现你的合约编号是第0030号。

你明白了吗?你前面后面排队的数百人、上千人,都是人家花小费请来的“房虫”!

2、还有一类“房虫”,是真的交定金、签合同。然而1~3个月后,一旦房价飙涨,他们会成批成批地退房。他们是打“假球”,真正目的是把球传给刚性购买群体。当然,他们与房地产老板的合同与你的合同有关键性的差别:不存在退房扣5%的违约金!

肯定啦,买房时的定金是房地产老板提前给的。还有,不瞎忙,参与本次房虫活动,每个炒作员都有5000~20000的“辛苦费”。你相信吗?

绝密十 究竟有多少人在真正关心房价?

1、政府官员:关心自己的仕途;关心本界政绩;关心本辖区的GDP,能创造越多的地王,本地经济越繁荣。

2、商业银行:历来发愁货币贷款任务完不成。放贷越多,收益越大。存款准备金或贸易逆差是北京总部的事(各商业银行在全国的市级分行网点至少5000个,具体小政策自己灵活机动掌握).

3、经济学家:是读书到博士、评职称到正教授级、写书给省部级刊物, 顺理成章到所谓的“发展研究中心”上班,每天8小时上班,业余时间保养下身体,否则头发会掉光。不可忽视的是,相当一部分经济学家已经依附于财团,持有的某些观点是为了赚得一些小实惠。

4、富人阶层(仅流动资金就超过500万人民币):早就对房子这个东西没有激情啦(早有豪华居所).

5、中产阶层(固定资本超100万,流动资本低于100万):可能介入炒股、炒房,会迅速步入富人阶层或沦为贫民阶层。

6、贫民阶层(上班族或个体业主,家庭月收入低于10000,存款低于10万):是刚性消费群体,对房价涨跌敏感,有强烈的改善住房需求,是忠实房奴。

7、贫困阶层(家庭月收入低于3000,比如即将倒闭的企业职工,频繁跳槽的年轻大学生,还有农民及农民工,存款低于20000):有饭吃、饿不死的一族,城市买房几乎是梦。

8、特困阶层(家庭月总收入低于1000,天旱没水吃,下雨屋漏雨):是政府救济对象,听买房子象听天书。

最后问一句你属于哪个阶层呢?

投资客的“绝密”宝典:好房子总会升值的

敏锐的投资者总是会与经济学家们持相异的观点,但有时,他们的行为却又和经济学家给出的建议很相似。

著名的投资人李久龙(应当事人要求采用化名)12月21日对本报记者说,从来不听宏观经济学家们的分析,最近仍很看好海南的房产。“就像女人买LV的包,在海南的房子也是必须拥有的,这关乎人生的布局。”

在他看来,有时,买房不仅仅是为了投资,也可以自用 ,甚至可以招待朋友。尽管现在价位已经很高,但他的投资哲学是,一定要买品质好的房子,5年、10年以后,好的房子仍有升值的潜力。李久龙是通过炒房赚过真金白银的投资者,身后也有大批追随者,他曾带着几十个投资者一起去海南买过房。

除了买房还能买什么?

中国人民银行12月15日发布的《2010年第4季度储户问卷调查报告》显示,房地产继续成为居民投资首选。

对于普通居民来说,可选的投资渠道依然少得可怜。在众多投资渠道中,香港中文大学讲座教授郎咸平并不看好黄金,他认为对于节节走高的金价,没有必要参与追涨。过去10年里,黄金价格节节攀升,至今已经翻了两番多。其它融资渠道,外汇投资不确定性因素大,门槛高;股票投资,迄今为止还有一批2007年高点套牢的投资者没有解套。在郎咸平看来,房产比股票抗风险的能力更强。

郎咸平认为,“在通胀来临时,相对于黄金,房地产更具有保值功能。在中国,高档楼盘的泡沫要小于中低档楼盘的泡沫。”他表示,“在全球经济普跌和中国通货膨胀预期严重的情况下,长期来看,购买房地产可以有效对冲通货膨胀风险。”这也是绝大多数人的想法,人们总是跟风投资。

一位有8年从业经验的资深房[简介 最新动态]地产销售经理告诉记者,他最近接触的很多投资者都认为,还是把钱放到楼市里最安全。不过,如今的房价已大幅提升楼市的投资门槛,现在投资房产的人不是中产者,而是真正有钱的富人。

早年间,温州炒房团来京城炒房时,几乎所有房子都进行贷款。但据前述销售经理告诉记者,他们从去年开始已逐渐从楼市中退出。现在炒房的温州人和过去炒房的温州人名单中有一小部分是重叠的,但也有一部分人将炒楼赚来的资金直接投向了实业。随着调控的收紧,依靠银行贷款来炒房已经行不通,资金的杠杆效应已大大减弱。“今年在一线城市除了一些刚性需求支撑的住宅项目卖得比较好,其他都是小户型的产品,或者是总价比较低的商业立项的公寓项目,比较受投资者欢迎。”他说。

还有一些投资者将目光投向二、三线城市。早前,阳光[最新消息 价格 户型 点评]100副总裁范小冲曾表示,二三线城市也许会上演一线城市房地产市场暴涨的奇迹。部分二线城市房价近期涨速明显加速。

李九龙去年买下的重庆高端房产,目前已升值20%左右。但他认为并不是所有的二三线城市都值得投资,必须挑选住房的品质,才可以避免风险。

在炒房大军中一股不可忽视的力量是房地产公司内部人员。他们的投资策略是,跟随公司异地扩张的步伐,项目开发到哪里,就投资到哪里。他们更容易了解项目的定价策略,掌握自己的获利状况。在项目的一期时买入,二期或者三期的时候卖出,绝大多数人,都相信房价不会下跌。宏观调控似乎更坚定了他们的信念。

虽然很多城市有限购政策,但一些城市的限购政策并不严格。天津武清区龙湾城相关负责人告诉记者,目前天津只有城六区有限购政策,其他区域还是很欢迎外地的投资者兼自用者。购房投资达一定标准,送蓝印户口的政策始终没有取消,这意味着地方政府还是鼓励正常的投资。

危机即将到来?

万科[简介 最新动态]总裁郁亮在杭州的媒体见面会上指出,今年调控政策的执行到位力度,是历次调控中所没有出现过的。10月份销售数据显示,一次性付款提高到35%,历史上最高都没有超过这个数字。投资客比例已大幅下降。

但在前述销售经理看来,很多投资者并不是不愿意买房,而是没能力参与,一旦有合适的产品,还是会选择购买。但在有些投资者看来,这也许是危机的前兆,因此对是否出手买房再次形成模棱两可的态度。李九龙也不像过去那么频繁买房了。“大环境来看,非典、金融危机这样绝佳的购房机会只有一次。”李九龙说。

一向唱空的独立经济学家谢国忠今年10月份指出,中国已进入房地产熊市,将持续5年时间。大城市的平均房价很可能会下降一半以上。谢国忠认为,在泡沫时期,准确断言市场顶部是一门艺术。人类跟风投资的弱点是泡沫的助推剂,总到最后时刻才能醒悟。泡沫破裂通常由资本退潮触发。过去10年,中国拥有强大的楼市和疲软的消费。而未来10年,情况可能刚好相反。

高盛香港投资银行部董事总经理哈继铭不久前也公开发表观点称,2015年之前买房都是保险的,买房就买大户型。虽然有调控的因素给市场带来波动,但房价还是会区域性地上涨。2015年我国的人口拐点到了,到时候一对夫妇可能有三四套房子,就会考虑卖掉三套房子买一套房子,所以买房一定要买大户型。

1 comment:

Blogger said...

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