中国房地产还会火到什么程度？

汪 涛 就在我们以为在连续数月迅猛增长之后，房地产新开工和销售面积可能会开始放缓的时候，11月份的数据大出所料（见图1和图2）。房地产（包括住宅和商业地产）总的新开工面积较去年同期增长将近200%，而房地产销售面积也较一年前翻了近一倍。目前的房地产行业究竟有多么火？这对明年而言又意味着什么？ 我们的答案 11月房地产销售和开工建设面积再创新高，而土地开发面积也接近历史高点。政府明年通过推进城镇化以扩大内需的政策可能会支撑新开工面积继续迅猛增长，而2010年中国的投资和大宗商品需求增长都有可能超出预期。 房地产新开工面积同比增速直线上升（见图1），这远远超过了低基数效应所能解释的范畴。经季节调整后，11月新开工面积较10月份环比增长了52%（没有年化)，9-11月三个月的新开工面积较前三个月增长了42%。相比于以前年份11月新开工面积的最高值：2007年的6500万平方米，今年11月份的新开工面积高达1.62亿平方米。 当然，过去几个月中开发商可能集中申请项目许可证，这样11月份的数据可能包含了这些项目将于明年某些时候才会后续动工的面积。但是，结合房地产销售、竣工和土地开发面积的数据，房地产行业内在的增长势头毫无疑问是非常强劲的（见图2）。11月住宅和全部商品房销售面积都超过了作为传统旺季的10月份，并且经季节调整后创出了历史新高。 这样毫不奇怪。目前的利率水平很低，而首套房贷利率较基准利率仍享有七折优惠。对房地产价格持续上涨的预期一方面为10多年来房地产市场的发展所验证，另一方面又得到目前充足的流动性的支持。尽管个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到了5年，但房地产购买和持有的总体税负仍然较低，尤其是和投资于实体经济的税负相比。与其他国家相比，中国没有物业税和资本利得税，租金收入只征收5%的营业税（而工资收入最高可被征收45%的所得税，企业所得税率也达25%）。这样一种激励体制确实会促使居民和中小企业更偏好对房地产的投资。 此外，最近的中央经济工作会议提出扩大内需要以全面推进城镇化为依托。尽管我们认为城镇化是一个伴随着工业化的过程，但许多地方政府几乎可以肯定会将城镇化的实质理解为建设大量城镇住房，从而积极地推动商品房地产建设（主要是高层住宅）来取代原有的农村和郊区住房。政府预期让更多人更新住宅的这一过程将会创造出更多对建筑材料和耐用消费品的需求，从而推动工业化进一步发展。 这对于2010年的投资和大宗商品需求而言意味着什么呢？我们认为房地产建设热潮才刚刚开始变得烫手──创纪录的新开工面积和大量即将转入开发阶段的新购置土地意味着2010年的房地产建设活动仍将非常强劲。这意味着房地产投资（见图3）将大幅增长，并同仍在进行中的基础设施建设一道，推动对钢铁等建筑材料的更高需求（见图4）。 目前看来，很难会有什么因素能改变明年中国房地产建设的强劲势头，但是判断房价是否能以同样的势头持续其上升趋势则要难得多（见图5）。从理论上来说，政府可能会（似乎已计划要）通过增加大众住房和廉租房的供给、降低房地产相关贷款的杠杆比率，来抑制房价过快上涨。的确，目前供给的强劲反应有可能在2010年底前改变市场的供求关系。但是中央和地方政府间的利益冲突、资产价格上涨的强烈预期（不管是理性还是非理性的）、扭曲的激励机制和过剩的流动性都将推动房地产需求在未来一年中进一步上升。避免出现房地产泡沫不会容易。 （本文作者汪涛是瑞银集团中国区首席经济学家。文中所述仅代表她个人观点。）